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上海寫字樓市場:疫情沖擊下短期承壓 全年凈吸納量下調20%

繼2022年開年整體保持強勁勢頭后,上海寫字樓市場3月份以來受疫情沖擊受到不同程度影響。4月14日,上海商業地產部浦東團隊負責人王岳接受記者采訪時表示,“決定辦公樓市場表現的根本因素是市場周期,疫情算是擾動因素,全年凈吸納量下調20%,但疫情不會導致寫字樓市場大幅下跌。”

上海寫字樓市場短期新增租賃需求或將轉弱

來自仲量聯行的數據顯示,2022年第一季度上海凈吸納量為29.5萬平方米,其中上海中央商務區的凈吸納量為4.4萬平方米。盡管浦西地區不同行業的需求依然旺盛,但由于可租賃面積稀缺,市場整體凈吸納量有限。

“一季度,上海中央商務區內,浦東凈吸納量貢獻顯著,內資金融服務和專業服務公司在陸家嘴和竹園板塊的租賃需求尤其活躍。”王岳表示,“一季度非中央商務區凈吸納量達到25.2萬平方米。”

租金方面,該輪疫情前,租金持續增長。其中,浦西中央商務區租金環比增長2.4%。在浦東中央商務區,伴隨著市場復蘇,部分相對老舊樓宇的租賃活動也較為活躍,帶動浦東中央商務區租金環比上漲2.0%。在非中央商務區,多個板塊的復蘇帶動平均租金環比增長2.5%。

然而,疫情的暴發將影響租賃活動以及地產決策,王岳預計短期內新增租賃需求或將轉弱,租金表現也將面臨壓力。

“復工復產后,上海寫字樓市場租金會有一定的下行壓力,特別是二季度和三季度,之后還會回歸到正常水平。”王岳向記者表示。零售物業方面,2022年前兩個月上海消費需求和整體零售租賃活動保持穩定,但3月份上海疫情的爆發擾亂了市場正常活動。在此影響下,上海市區2022年一季度的凈吸納量為46700平方米,低于2021年一季度的95000平方米。疫情影響之下,零售租賃勢頭正在放緩,預計今年市場將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。

一季度上海一手商品住宅成交267萬平方米

仲量聯行數據還顯示,2022年開年上海住宅市場成交勢頭穩健,但受到2月春節假期及3月以來疫情影響,整體住宅成交活動陷入滯緩。在1月份較高成交量的支撐下,一季度上海一手商品住宅整體成交量267萬平方米,較上季度小幅上漲5.1%。高端一手住宅市場本季度共成交1069套,較上季度環比小幅下滑3.3%。但高端住宅市場情緒整體仍然穩定,大部分高端樓盤都在認籌階段獲得購房者的追捧。

繼去年四季度大批量供應釋放后,一季度上海整體市場供應回歸至正常水平,但大部分供應均在春節前入市。一季度整體商品住宅市場供應量達273萬平方米,環比下滑10.7%。在高端住宅市場,一季度共6個高端項目合計1,482套高端商品住宅入市,平均售價在人民幣11.5萬元至13.2萬元區間內。

在持續限價調控下,上海一季度一手高端住宅價格與上季度基本持平,單價維持在人民幣12.6萬元每平方米左右。市場情緒小幅回暖,高端二手房價迎來初步止跌跡象,較上季度小幅增長0.4%至人民幣10.5萬元每平方米。

仲量聯行預計,上海樓市調控政策仍將保持緊縮,但首套房及改善型購房需求有望釋放,而投資需求將繼續被抑制。預計2022年全年一手高端住宅市場的成交將整體保持平穩,但近期上海疫情的沖擊可能使今年上半年的成交活動延遲至下半年。

“在信貸放松的支撐下,在疫情得到有效控制后,預計上海二手房成交量及成交價格將有望繼續復蘇。”仲量聯行指出,“但未來二手住宅項目表現將繼續分化,因為人們會更傾向于升級購買品質更佳、物業管理更好的小區,這些要素在本輪疫情中顯得尤為重要。”


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